BTW en onroerend goed

BTW bij verkoop onroerend goed

Een belangrijk dossier binnen de BTW is de BTW bij de verkoop van onroerend goed. Over dit onderwerp staan belastingplichtigen met grote regelmaat bij de rechtbank en de uitkomsten van de procedures zijn zeer divers. Dit komt omdat de beoordeling van het vraagstuk zo sterk afhankelijk is van de feitelijke situatie. Alle relevante aspecten moeten worden beoordeeld. Houtsma BTW-Advies voorziet je graag van advies op maat.

BTW en overdrachtsbelasting

Wanneer op een onroerend goed transactie BTW moet worden toegepast, geldt er in nagenoeg alle gevallen (dus niet altijd) een vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Daarom is het goed eerst te kijken naar de fiscale gevolgen voor de BTW. Heb je een vraag of wil je persoonlijk advies over BTW en onroerend goed? Neem dan contact met ons op. Hieronder vind je meer informatie over de BTW bij verkoop en verhuur van onroerend goed.

BTW bij verkoop van onroerend goed: wat zijn de hoofdlijnen?

De hoofdregel is dat levering van onroerend goed is vrijgesteld van BTW, tenzij:

1. de levering van een gebouw en het erbij behorende terrein plaatsvindt binnen twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming;
2. er een bouwterrein wordt geleverd;
3. partijen opteren voor belaste levering.

Let op: Het moment van eerste ingebruikname is belangrijk. Verschillende delen van gebouwen kunnen op verschillende tijdstippen voor het eerst in gebruik genomen zijn. Het is dus belangrijk na te gaan of er misschien sprake is van meerdere te onderscheiden eenheden.

Let op: In geval van sloop van een gebouw na levering van een perceel, kan, afhankelijk hoe de transacties zijn vormgegeven, als levering van een bouwterrein worden aangemerkt. Afhankelijk van de situatie kan dit voordelig, of juist nadelig zijn.

Verhuur
Verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van BTW. Als aan een reeks voorwaarden wordt voldaan en huurder geheel of nagenoeg geheel (= 90% of meer (voor sommige sectoren 70% of meer) recht heeft op aftrek van BTW, kan met toepassing van BTW worden verhuurd. Het onroerend goed wordt dan gebruikt voor belaste prestaties en is er recht op vooraftrek van BTW op investeringen en exploitatie.

Tijdelijke verhuur

Wanneer u voornemens was het ontwikkelde onroerend goed te verkopen, maar als gevolg van economische omstandigheden bent u gedwongen het pand tijdelijk te verhuren, dan geldt deze verhuur als (eerste) ingebruikname. Als u na twee jaar tijdelijke verhuur het pand alsnog verkoopt is deze levering in beginsel vrijgesteld van BTW en belast met Overdrachtsbelasting. Dit leidt dan op dat moment tot een herziening in eens voor de nog resterende jaren van de herzieningsperiode. Mogelijk een forse aderlating! Als de koper geheel of nagenoeg geheel recht heeft op vooraftrek van BTW kan dit effect voorkomen worden door te opteren voor belaste levering.

Verbouwingen

Soms wordt een bestaand onroerend goed dusdanig ingrijpend verbouwd, dat een nieuw onroerend goed ontstaat. Op dat moment ontstaat weer een nieuwe 2-jaarstermijn voor verkoop met toepassing van BTW.

Herziening

Bij investeringen in onroerend goed moet deze in de negen boekjaren worden gevolgd en moet worden bekeken of er herziening van de eerder genomen vooraftrek noodzakelijk is.

Economisch eigendom

Levering van economisch eigendom met een latere levering van de juridische (bloot)-eigendom kan tot bijzonder nare samenloop leiden van BTW en overdrachtsbelasting. Er bestaat een reëel risico op dubbele heffing. Dergelijke constructies vereisen een tijdige en nauwkeurige voorbereiding om problemen te voorkomen.